Gesunde Immobilien: Bis zu 8% Rendite mit Healthcare REITs

Die Zukunft der öffentlichen Gesundheitsversorgung in den USA steht weiter in den Sternen. Zwar war die Abschaffung von Obamacare ein zentrales Wahlversprechen von Präsident Donald Trump. Doch die von der Republikaner-Führung ausgeheckte Alternative ist diese Woche im Senat gleich zweimal durchgefallen: Neben den oppositionellen Demokraten verweigerten auch mehrere republikanische Senatoren ihre Zustimmung.

Gesundheitskassen als Risikofaktor

Die seit Monaten dauernde Hängepartie strahlt auch auf die Wall Street aus. Während der S&P 500 in den letzten zwölf Monaten inklusive Dividenden rund 15% zugelegt hat, ist etwa der Kurs von Brookdale Senior Living um mehr als 20% abgesackt. Kein Wunder, denn ein Großteil der Erträge des Alten- und Pflegeheim-Betreibers beruht auf der staatlichen Krankenfürsorge.

Healthcare REITs leiden unter Zinsangst

Nur etwas besser geschlagen haben sich die auf Kliniken, Reha-Zentren und Seniorenresidenzen fokussierten Immobilienfirmen. Gemessen am S&P Healthcare REITs Index liegen allerdings auch diese auf Jahressicht knapp 5% im Minus. Dabei ist das politische Hickhack um die Gesundheitsreform nicht der einzige Grund für die maue Performance. Mindestens genauso relevant ist die Zinsentwicklung, schließlich bestehen viele Bilanzen zu mehr als 50% aus Schulden.

Wenn nun die Zinsen steigen und Anschlussfinanzierungen sich verteuern, kann also schnell Druck auf die Erträge kommen – was dann direkt auf die Dividenden durchschlagen würde. Wie alle Real Estate Investment Trusts müssen nämlich auch Healthcare REITs aus steuerlichen Gründen mindestens 90% ihrer Gewinne ausschütten und können somit nichts für schlechte Zeiten zurücklegen.

Cool bleiben – und gesunde Risikoprämien kassieren

Gleichwohl sollten Anleger diese Gefahr auch nicht überschätzen, denn eine veritable Zinswende ist weiterhin nicht absehbar. Die bislang vier Zinsschritte der Fed sind lediglich die gesunde Korrektur einer historischen Untertreibung.

2017-07-29 Top 7 Healthcare REITs

Überdies sind Risiken ja nicht per se etwas Schlechtes, solange es dafür eine angemessene Prämie gibt. Und genau damit können viele Healthcare REITs aufwarten. Es winken Dividendenrenditen von bis zu 8,2% – wohlgemerkt in einem intakten fundamentalen Umfeld. Denn während etwa Shoppingcenter, die mit ähnlich fetten Prozenten locken, unter der Krise des Einzelhandels leiden, braucht man sich um die Auslastung von Krankenhäusern und Altenheimen keine Sorgen zu machen.

Ex-Aristokrat HCP als warnendes Beispiel

Die Demographie ist hier klar aufseiten des Anlegers. Das allein reicht freilich nicht, wenn Missmanagement im Spiel ist, wie die Aktionäre von HCP letztes Jahr leidvoll erfahren mussten. Mehr als 25 Jahre lang hatte der aktuell drittgrößte Healthcare REIT seine Ausschüttung kontinuierlich steigern können, war damit sogar in den erlauchten Kreis der Dividenden-Aristokraten aufgestiegen – bis dann im November eine 35%-ige Kürzung verkündet wurde. Zwar fand parallel das Spin-off einer Tochtergesellschaft statt, jedoch hat der abgespaltene Börsenneuling Quality Care Properties bislang noch nie ausgeschüttet.

Diversifikation ist essentiell

Solche Enttäuschungen ereignen sich zwar nur alle Jubeljahre, zeigen aber: Auch Dividenden-Aristokraten sind nicht unfehlbar. Umso wichtiger ist selbst bei einem speziellen Thema wie Healthcare REITs eine gewisse Streuung.  Sich nur Universal Health Realty ins Depot zu legen, wäre deshalb keine gute Idee. Denn der einzig verbliebene Ausschüttungs-Aristokrat des Segments ist in Relation zur Bilanzsumme am höchsten verschuldet. Gemessen daran fällt die Rendite mit 3,2% etwas mickrig aus.

Durch ihre Fokussierung auf ganzheitliche Gesundheitszentren („Medical Offices“) verfügt die 1986 gegründete Firma indes über ein klares Alleinstellungsmerkmal. Denn die übrigen Healthcare REITs der DividendenAdel Top 7 haben ihren Schwerpunkt im Segment „Senior Care“. Dazu zählen übrigens nicht nur klassische Alten- und Pflegeheime, sondern auch opulente Seniorenresidenzen mit eigenem Golfplatz.

Welltower auch qualitativ die Nummer 1

Klare Nummer eins in diesem Geschäft ist Welltower, nicht nur von der Größe her. Der an der Börse mit 25 Mrd. Dollar bewertete Gigant kommt auf 23 Jahre ohne Dividendenkürzung, hat seine Ausschüttung zuletzt 14-mal in Folge angehoben und weist mit einer Debt-to-Asset-Quote von 43% die niedrigste Verschuldung auf. Positiv auch, dass inzwischen weniger als 10% der Einnahmen von Welltower aus der öffentlichen Gesundheitsfürsorge stammen.

Ähnlich gut aufgestellt, allerdings deutlich kleiner sind National Health und LTC Properties. Im Gegenzug ist die Dividenden-Dynamik etwas höher, ohne dass man dafür Abstriche bei der Rendite machen müsste – keiner der drei solidesten Healthcare REITs bietet derzeit weniger als 4,5%.

Sabra und Omega am Tropf der Pflege-Kassen

Wer mehr will, muss höhere Risiken eingehen. Eine Sieben vor dem Komma kommt schließlich nicht von ungefähr. Beispiel Sabra Health Care, wo der geplante Zusammenschluss mit dem erst seit 2015 börsennotierten Konkurrenten Care Capital Properties (CCP) für Unsicherheit sorgt – auch weil nur rund ein Drittel der Erlöse des fusionierten Konzerns nicht am Tropf der staatlichen Kranken- und Pflege-Kassen hängt.

Der hohe Anteil an Medicaid-Patienten ist auch etwas, das Investoren bei Omega Healthcare stört. Dieses Misstrauen reflektieren auch die Aktienkurse von Betreibern wie Genesis Healthcare oder Five Star Senior Living, die zu den großen Mietern der Omega-Immobilien gehören. Der mit einem Börsenwert von 6,2 Mrd. Dollar viertgrößte Healthcare REIT der USA ist jedenfalls kein Witwen- und Waisen-Investment, trotz des blitzsauberen Track Records von 15 Dividendenanhebungen in Serie.

Senior Housing mit merkwürdiger Struktur

Komplettiert wird das spekulative Trio durch Senior Housing Properties (SHP). Hier ist der Name nur teilweise Programm. Denn neben Altenheimen gehören auch Gesundheitszentren zum Portfolio. Doch die Zwei-Säulen-Strategie geht nicht so wirklich auf: Die letzte Dividendenanhebung datiert aus dem Jahr 2012. Außerdem verfügt SHP über kein eigenes Management. Stattdessen werden die Geschäfte vom ebenfalls börsennotierten Immobilienverwalter RMR Group geführt, an dem SHP sich kürzlich mit 17% beteiligt hat – eine Konstruktion, die nicht frei von Interessenskonflikten ist. Die Acht vor dem Rendite-Komma beinhaltet somit auch einen „Bäh-Bäh“-Zuschlag.

Klicken Sie sich hier durch die DividendenAdel Profile der Top 7:

2017-07-27 25 UNIVERSAL HEALTH DividendenAdel-Profil ab 2007-1
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9 Antworten

  1. Tobias sagt:

    Danke für diese Einschätzungen. Ich denke schon seit längerem über Sabra oder OHI nach. Bei letzterem macht mich auch der längere Abwärtstrend skeptisch.

    Ein Hinweis zur blitzsauberen und super strukturierten Webseite:
    Die graue Schrift auf weissem Hintergrund ist auf Smartphones relativ schwer zu lesen.

    • Omega und Sabra sind halt beide spekulativer. Aber im Gegensatz zu vielen anderen REITs gibt es hier m.E. eine adäquate Prämie für das übernommene Risiko.
      Zur Schrift: Puh, ein Technik-Thema. Davon habe ich halt überhaupt keine Ahnung, aber setze ich mir mal auf die Watchlist.

  2. Guter Artikel und Zusammenstellung. – Sehe ich grundsätzlich ganz genauso. In einem Income orientierten Portfolio sollten Healthcare REITs nicht fehlen. Mein persönlicher Favorit ist Welltower, da deren Geschäftsmodell kaum von der US-Gesundheitspolitik abhängig ist, da sie im private pay sector tätig sind. Bei Omega Healthcare Investors ist dies etwas anders, weil die viele skilled nursing facilities im Bestand haben, aber auf der anderen Seite wird das Risiko auch mit über 8% Dividende entlohnt. – Habe selbst beide Werte im Portfolio und werde bei Gelegenheit bei Welltower aufstocken.

    Grüße,
    DividendSolutions

    • Dann sind wir uns ja sehr einig, was die Positionen angeht. Habe zusätzlich UTH, allerdings nur als Beimischung. Welltower bietet aus Sicht des Income-Investors wohl das entspannteste Chance/Risiko-Profil.

  3. Peter Quick sagt:

    Hallo Christan,
    Schöner Beitrag. Aus meiner Sicht hast Du aber den spannendsten Kandidaten VENTRAS weggelassen. Ich lese viel über REITS und Brad Thomas ist ja der REIT-Guru. Aus seiner Sicht ist HCN wachstumsmäßig eher schwach, wenn er ein REIT aus dem Medizinbereich wählen könnte, würde er VENTRAS nehmen.
    Auch HTA ist ein Bluechip in dem Bereich, während SABRA als sehr spekulativ angesehen wird…

    Aber wer kann schon die Zukunft vorhersehen?

    Grüße,

    Peter

    • Hallo Peter. Dass HCN wachstumsmäßig schwach ist, würde ich unterschreiben – gilt aber für Ventas umso mehr. Die Ausschüttung zeigt ziemliche „Bremsspuren“ und 2016 wurde sogar etwas weniger ausgezahlt als 2015. Auch dieses Jahr ist das Plus bei Ventas überschaubar. Man muss dabei natürlich das Spin-off von Care Capital Properties berücksichtigen – aber auch dort ist ja von Wachstum bislang nicht viel zu sehen.
      Sabra ist auf jeden Fall spekulativ, genau wie Omega und Senior Housing – das habe ich ja auch explizit betont. Alle drei Firmen sind nur Beimischungen.
      HTA ist ja noch ein sehr junger REIT, erst 2012 gestartet und bislang mit sehr guter Bilanz. Schauen wir mal, wie die sich in den nächsten Jahren bewähren. Ich sehe ja immer ganz gerne einen „Krisen-Crash-Test“, bevor ich investiere.
      Herzliche Grüße, Cwr.

      • Peter Quick sagt:

        Hallo Christian,
        ja als „fortgeschrittener Amateur“ kann man natürlich immer nur auf bestimmte Profis vertrauen. Ich habe mir einen bezahlten Zugang zu einem Pro-Bereich bei Seeking Alpha gegönnt und dort viel hinzugelernt. Und wenn bestimmte „Vorhersagen“ der dortigen Profis dann auch eintreffen ist man geneigt, diesen vorerst zu glauben.. -)))
        Also Sabra wird dort mit einem ganz klaren SELL bewertet, während OHI ein BUY bzw. sogar STRONG Buy bekommt. Ich traue mir jetzt nicht zu, zu sagen, wer wann Recht bekommen wird…

        Ich habe auch eine Position in DOC, was ja ein sehr schönes Wachstum hat, aber bis vor kurzem auch noch recht teuer war…

        Also Hauptpositionen in VTR und OHI, dazu etwas DOC…

        Man wird sehen müssen, was die amerikanische Politik machen wird, ich kann mir aber nicht vorstellen, daß die Renter dort massenweise vor die Tür der Seniorenheime gestellt werden.. das wäre politischer Selbstmord, selbst für Donald Trump… -))

        Herzliche Grüße,

        Peter

        • Hallo Peter, da sind wir ja strategisch sehr ähnlich aufgestellt. Meine Allokation in diesem Bereich ist auch ein Big Player (Welltower), ein spekulativer Titel (Omega) und eine kleine Beimischung (Universal). DOC war ein bisschen „gehyped“, ähnlich wie bei HTA ist mir die Historie zu kurz. Schaue ich mir aber regelmäßig an.

          Bei OHI wackelt halt der eine oder andere Betreiber. Das kann vorübergehend in einigen Liegenschaften für Einbußen sorgen, aber insgesamt scheint das ein ordentliches Unternehmen zu sein. Fusionen sind immer ein Risiko, deshalb sehe ich Sabra kritisch. Und Senior Living – wie gesagt, Bäh-Bäh-Abschlag wegen der Struktur mit RMR.

          Gruß aus Berlin!

  4. Dietrich Wagner sagt:

    Super Internetauftritt! – Interessante Gespräche mit Kolja Barghoorn

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